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互博国际官网网址,长租公寓爆仓这么“爆” 是存量房时代的第一次警告?

互博国际官网网址,长租公寓爆仓这么“爆” 是存量房时代的第一次警告?

互博国际官网网址,荔枝新闻专稿 (荔枝新闻记者/王晟 江苏新闻广播记者/姜奇卉)“爆仓”10天之后,杭州长租公寓“鼎家”破产事件,终于有了一点新进展!

8月29日起,参与“租房贷”的网络平台“爱上街”,开始与受害租客解除分期账单。

8月30日晚,已有租客称正在办理手续,更多租客正在焦急等待。

此前的8月27日,鼎家创始人宣称引入新的平台接盘业务,但备受质疑。因为鼎家资金链断裂崩盘,收不到租金的房主,与已经缴纳了多月租金的房客,依然还有纠纷爆出,余波未平。

2016年~2017年,房产市场进入“存量时代”,“租售并举”成为未来解决住房供需的大趋势,中介企业、各路资本急不可待地冲进租赁房市场,试图赶上“风口”狂欢。无论是“鼎家”长租公寓的“爆仓”,还是引起关注的一线城市住房租金价格上涨,都恰恰是来自市场的第一次警告。

租了几套房 背债几十万

8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖发出警告,“长租公寓爆仓,一定比p2p爆雷更厉害。”

3天后的20日,杭州“鼎家”长租公寓公司突然贴出告示,宣布因为资金链断裂而破产。

胡景晖的警世危言在先,“鼎家”爆仓紧随其后,这家名不见经传的杭州长租公寓破产,顿时引起全国关注。

据不完全统计,事发时“鼎家”租客共计 1770 户,实际受损房东 880 户。

880户房东很窝囊,他们被“鼎家”拖欠的房租,共计约 680 万元。

1770户租客更委屈,他们因此陷入了“租金贷”的风波——不仅拿不回租金和押金,还得继续向贷款平台偿还“租金贷”。

甚至,租客们想在目前的房子住下去,就得重新支付房租,同时继续还贷,等于每月交双倍租金。

杭州某酒吧的后勤负责人通过“鼎家”为员工租赁宿舍,涉及的房间数更多,最贵的月租5500,最便宜的月租3700,因此背负的贷款高达23万。

人们这才发现,租房市场不知不觉已经换了“玩法”——不再是一手交租,一手交房,中介只挣中介费,而是悄悄地绕进了“租房贷”。

租房贷的套路

租房贷,其实本质上跟房贷、车贷一样,是一种新型消费类贷款,和长租公寓这类长期租房市场特别的“搭”。

一方面,中介公司,也就是长租公寓公司,从市场上收房源,向房东承诺包租,按月或按季度支付月租。

另一方面,中介公司给租客们“优惠”——可以不用一口气先交三个月的房租和一个月的押金(行话叫押一付三),而是可以押一付一,甚至押零付一。他们只需要在金融公司办理手续,缴纳一定的服务费,就可以由金融公司提供一年的租金贷款,自己只要每月偿还即可。

12个月的租金,由金融公司一次性拨付给中介公司,再由中介公司支付给房东。

理论上说,房、租两讫,这完全是一个和谐完美的租房流程嘛。

可事实上,中介公司,或者说长租公寓公司,在运作租房贷时往往玩“套路”:

一来,一些公司并没有明确告知租客,他们将用租房贷支付房租,租客们稀里糊涂签订的格式合同其实是贷款合同,租房已经跟他个人的信用绑定,甚至还要为此多支付一定的“服务费”。

二来,每做成一笔“租房贷”合同,长租公寓公司和业务员个人会得到金融公司的返点(提成),但更大的“实惠”是长租公寓公司一次性得到一年的房租,他们只会先交给房东前三个月的钱,剩下9个月的钱,可以用来继续收购房源,把这些公寓装修招租,实现市场扩张。

租房贷 是怎么被“鼎家”玩die的

长租公寓,是目前市场上最受欢迎的租房模式。

和整套出租的房子不同,长租公寓的计量单位是“间”——一套房子可以根据需要隔成几间,经过简单装修,分别出租。这样一来,租金相对便宜,很适合刚到大城市工作打拼的年轻人,市场非常火爆。

运营长租公寓,首先要募集资金收集房源。租金贷的9个月差额,与其它渠道的融资混在一起,就成了鼎家等长租公寓公司收取房源、简单装修等的重要资本金。

“鼎家”的最主要运行成本包括以下三种:

公寓装配成本:主要为硬装、家具、家电、软装成本;

启动租金:第一次付给房东的3个月启动资金;

房东押金:1~2个月的房屋押金,到期后实收实退。

长租平台的每月收益构成,则是下面这个公式:

单月租金收入-付给房东的月租-房屋月度维护成本=每月收益

“鼎家”董事长魏永锋说,在爆仓之后,才真正理解了上面这条公式。

他在接受中国房产报的采访时反思:

盲目扩张,导致的拿房成本高,由此导致空置率也高,最高时空置率一度超过25%。

“长租公寓行业不同于中介,从跟房东签订合同收房上来开始,就要向房东付房租。只要空置,我们就一直在消耗。”

甚至,在疯狂的市场扩张的过程中,有业务员为了多拿提成,和房主串通,以更高的价格拿房,收到的提成与房主“五五分成”,加剧了成本负担。

魏永锋说,2015年,“鼎家”收益不错运转正常,但是渐渐发现运营成本居高不下,开始亏损,2017年大概每月亏损几十万元。2018年开始扩张规模,房源数量上去了,但是运营成本就更高了,亏损也就越多。到2018年7月份,每月亏损就达到了140万-150万元。”

入不敷出,“鼎家”资金链岌岌可危无法承受,8月初,因为疯传“鼎家”支撑不下去,已经连续多日有房主和部分租客上门,要求解除委托合同,或者兑现租金——这就好比金融行业的“挤兑”。8月中旬,“鼎家”悄然关门,公司只留下满地垃圾。一些“鼎家”连锁门店则被其它中介企业收购。8月23日,鼎家公司的玻璃门上贴出了“经营不善,资金链断裂”的告示,正式“爆仓”。

长租公寓的疯狂 存量房时代的资本狂欢

“鼎家”这类长租公寓企业的爆仓,早就被我爱我家前副总裁胡景晖看出了端倪。

他在8月17日公开发布预警:

“自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在拼命地收房,严重违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚”

“长租公寓爆仓,一定比p2p爆雷更厉害。”

视频截图

为什么长租公寓会爆仓?为什么长租公寓企业都在不惜重金地收房?

这离不开一个大的背景——2016年起,中国的的房地产市场,逐渐转入‘租购并举’的存量房时代。

存量房,是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。这是和新建待售的商品房最大的区别。

通常存量房包括开发商开发楼盘的尾盘、个人手上的房屋(未居住的)、中介代理人手中的房屋等等。

所谓“存量房时代”,国际上有一个共识:当一个国家的住房自有率超过65%、人均gdp突破8000美元、户均住房套数大于1,新房市场趋于稳定和成熟,二手房交易开始兴旺的时候,就是进入了“存量房时代”。

简单来说,当绝大多数家庭已经拥有了自己的住房,甚至有几套住房,而市场上的新建商品房开始减少,二手房买卖增多,就算是迎来了“存量房时代”

数据已经证明了这一点:2016年,中国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额比例达41%。北京、上海等一线城市二手房交易额已经是新房销售额的2.1倍。

存量房时代还有一大利好,就是二手房出租市场欣欣向荣。巴曙松等著名经济学家都预测,“未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间较大的市场。”

长租公寓,就是市场最青睐的蛋糕。2017年各种长租房品牌如雨后春笋般兴起,众路房企、资本也纷纷进场,大家的目标很明确——趁着游戏刚开场,迅速抢占市场,收的房源越多越好,谁掌握的房源越多,谁就有话语权定价权,就是未来市场的大“玩家”。

在资本支撑之下,“百万套长租公寓”计划纷纷横空出世,长租公寓市场成了新的资本“风口”。

链家研究院2017年报告中定下长租公寓等租赁市场的核心城市圈

有机构数据统计,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌已经暴增至1200多家,房源规模已超过202万间。

202万间房是怎么迅速收来的呢?

一位姓陈的房东在水木发帖,自己在北京的房子要对外出租,原本心理预期是7500元左右的月租金。

却不料,自如和蛋壳两家房产中介,为了争抢他的房源,竞相提高价码,把月租提到了10800元,暴涨44%,令陈先生目瞪口呆。

其中蛋壳中介甚至表示:不管自如出多少,他们都要多加300元。

志在必得的两家中介,其中,自如,为链家旗下长租公寓平台;蛋壳,是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的公寓品牌。

在今年上半年一次采访中,蛋壳公寓创始人兼ceo高靖表示,蛋壳将加快开拓市场,布局更多的新一线城市,并于2018年底实现管理30万间公寓的目标。

他本人还预测,“未来三年,长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间,估值100亿美金以上的超级独角兽,且蛋壳公寓有信心成为其中一员。”

而截至今年年初,蛋壳在北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,运营的房源接近12万间,两年前刚成立不久的路演上,管理的北京本地公寓仅仅5000余间。

除了母公司的直接注资、资本市场的多轮融资,众多租客们办理缴纳的“租金贷”,也是长租公寓平台抢收房源,规模扩张的重要杠杆。

杭州的“鼎家”也就是在这两年,从原来的房屋中介,转身为“长租公寓公司”,通过融资和租金贷把长租房源扩大到了5000余间。

长租公寓加上了“租房贷”的杠杆,就好比小马背上加上火箭,确实有助于跑得更快。但是一旦市场不好,资金链断裂,撬断的杠杆,就直接打在了租客身上。

有房主找到“鼎家”分店,发现已经人走屋空

一个更糟糕的连锁反应,是房屋租赁市场租金上涨。中国房情网的最新数据显示,2018年7月,北京房租同比上涨21.89%;深圳同比上涨29.68%;广州同比增长21.64%。

胡景晖认为,长租公寓的“大手笔”抢占房源,在此次房租暴涨潮中起到了推波助澜的作用,“至少占了三成的因素”。不同长租公寓平台的加价争夺,客观上提升了房主的胃口,大大提高了他们对租金收益的心理预期。

杭州鼎家的爆仓,也有分析认为,就是业务员为了完成抢占房源的指标,以高于市场价格的水平收房,月租金可能也就3500元的房子,以4000元的价格拿下,既宠坏了房主,也拖累企业的资金链。

“接盘”做善后,“鼎家”能否善终?

根据“鼎家”负责人日前公开的最新的解决办法,引入寓团(上海)网络科技有限责任公司接盘业务。寓团已经公布了一系列措施,但前提是不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。

“接盘侠”能靠谱吗?成立不满三个月,只有区区五十几万注册资金的“寓团”,引来的反而是更多质疑和担心。

如果损失不能挽回,房东收不到租金就只能考虑收房,猝不及防的租客,如果还要住下去,不仅要再次支付房租,原先通过“鼎家”绑定的租房贷还要继续偿还,损失巨大。

本次事件涉及的6家金融贷款平台,也受到了舆论的密集关注。其中绑定租客最多(243名)的平台“爱上街”,于27日宣布最新处理方案:“将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续,予以全面解除账单,并向有关责任方追究其法律责任。”

30日~31日,有租客通过微博表示,正在解除或即将解除租房贷捆绑……

可惜,本次事件中,已经有偿还能力弱,无法临时交房租的学生租客,被迫在夏末的湿热天气里狼狈搬出,匆忙寻找下一个容身之处……

上海早有爆仓

上海长租公寓“爱公寓”,是更早一次的爆仓。

它的运行模式和“鼎家”类似,其在未充分告知租客的情况下,与多个贷款平台合作获得“租金贷”,以此在市场上拿房,进行“n+1”改造装修后出租赚取租金差。

今年初,爱公寓终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而资金链断裂。事件中受损房东、租户上千人,涉及金额近亿元。

南京长租公寓遍地开花 “国家队”已入场

有关“鼎家”爆仓事件的报道中,很多媒体提到南京等地租赁市场,认为市场表现比较稳健。

江苏新闻广播记者调查发现,自从南京被列为国家12个租赁试点城市之一,稳定发展租赁市场成为当下房地产市场的主流方向。

目前,南京已有20余家长租公寓品牌落地,涵盖了“国家队”、品牌房企、中介机构和专业运营商阵营等,如东南青年汇,链家旗下自如寓、贝客公寓、魔方公寓、未来域、蛋壳公寓,万科旗下泊寓、龙湖旗下冠寓、银城地产千万间等,出租房源以20-40平方米为主,整体租金水平在1500-4000元/月。

具有国资背景的租赁企业入场,无疑是个市场稳定器,对房租的非正常上涨起到一定的遏制作用。

另一方面,南京的房源目前还不是随便能被垄断的。

南京贝壳研究院统计显示,南京市场的租赁房源一共55万套,其中,掌握在机构手中的只有6%。

资深楼市评论员尹霄飞说:“分散式房源大多数已经并入南京官方的租赁平台,动态出租情况,以及价格水相对可控。”

与此同时,南京作为强二线城市,一旦租房市场价格高企,无疑将把最有活力的年轻人才挡在门外,这也是政府最不愿意看到的。

出路:市场加供给,政策需监管

风口浪尖的租房贷,还到底能不能继续“玩”?

中国房地产金融江苏事业部主编马乐乐分析,老百姓对买房、买车、长期租房等的确有消费金融的需求,租房贷也是一种金融创新产品,但如果中介机构破产,损失就是租户。

现在最需要的,是实实在在的监管。

有业内专家呼吁:

“建立监管指标体系,控制房租赁企业的杠杆率,防范‘租房贷’泡沫。”

“建立租赁合同备案制度,监测房屋租赁企业的流动性风险,关注资金链安全。”

从我爱我家辞职的胡景晖,还公开建议:

通过全国的住建系统,迅速建立房租指导价,每月公示。一旦出现哄抬房价等异常交易,社会各界可以及时举报。

除了监管,更重要的是加大公共租赁住房的投放,给百姓更多选择。

据悉,为了解决中低收入家庭的住房问题,北京将新建一批房源,包括公租房、集体土地租赁住房、以及鼓励市属国企拿出自有土地建设公租房等租赁房源。

同时,北京近期将加快推进5000套公租房供应分配工作。一些过去定向安置房、限价房分配剩余的房源将收购转化作为公租房;一些低效、闲置的厂房或闲置的商场、写字楼、酒店等将依法改建成租赁型职工集体宿舍。

(本稿除采访外,综合参考央视财经、新浪财经、中国房产报、每日经济新闻等,转载请注明来源:荔枝网)

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